どうする老朽化ビル。CRE戦略的視点で建て替え、売却、等価交換を検討

もくじ

• ［1］老朽化ビルの抱える問題
• ［2］対応策の種類とメリット・デメリット
  • （1）建て替え（自力建設方法）
  • （2）売却・移転
  • （3）等価交換方式
• ［TOPICS］
  
  • 近年話題となった大企業の本社ビル売却トピック
    ・キリンの本社ビル売却及び移転
    ・アキレスの本社ビルおよび本社別館の本社機能統合移転
    ・シャープの本社ビル売却
    ・パナソニックの本社ビル売却
    

［1］老朽化ビルの抱える問題

ビルの建て替えや売却の代表的な理由となるのが「建物の老朽化」です。まずはじめに、老朽化したビルを所有しつづけることのリスクについて整理したいと思います。

①安全上の問題

東日本大震災以降、BCP（事業継続計画）は企業のオフィス選定において欠かせない観点となりました。もし震災で倒壊した場合には損害賠償や訴訟問題など様々な責任を負うことになるでしょう。危機管理や防災対策は早急に対応すべき問題です。

②維持管理費の問題

維持管理（メンテナンス）費用は築年の経過に比例して増大する傾向にあります。特に築年が20年を経過したあたりからその比率は急激に上がっていきます。改修費用が用意できず修繕されないまま放置されれば使用者の不便はもちろんのこと、建物の劣化も進みます。また、ビルの一部を外部貸ししている場合には入居者の減少、空室増加にもつながりかねません。

③売却先（買い手）探しの難しさ

耐震強度の低い物件には買い主が現れにくいというのが現実です。特に、旧耐震物件は法的問題がなくても私募ファンドなどからは評価が低く投資対象と見なされないという向きさえあります。

修繕を重ねていったとしても耐用年数の問題などにより、いずれは大きな決断が必要になります。その際の代表的な対応例としてまず思い浮かぶのは
「建て替え（自立建設方法）」
「売却・移転」
といった方法ではないでしょうか。しかしこの両者にもそれぞれメリット・デメリットがあり、検討が進まないこともあるかと思います。そんな時の第三の手段として
「等価交換方式」
という選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。

［2］対応策の種類とメリット・デメリット

（1）建て替え

老朽化ビルの対応策としてすぐに思い浮かぶのは「建て替え（自力建設方式）」でしょう。2015年ザイマックス総研調べでは築30年を境に建て替えを検討し始めるオーナーが多いようです。

＜メリット＞

• ■土地所有者に事業の決定権がある
• ■事業からの収益を全て享受できる（ビル事業からの収入、土地の将来の値上がり益）
• ■金利や減価償却費を控除することにより節税が可能

＜デメリット＞

• ■資金調達の問題
  改修に比べて巨額の建設資金が必要となります。また、事業のリスクは全て土地所有者のリスクとなります。ただし、サブリース（一括借り上げ、家賃保証制度）によって事業の安定化やリスク軽減を図ることはできるので、建築後の運営プランも含めて検討する必要があるでしょう。
• ■テナント立退き交渉リスク
  自社ビルの一部スペースを賃貸に出している場合、テナントの立ち退き交渉に時間を要す可能性があります。また、立退きには正当事由が必要ですが老朽化は正当事由にあたらないため、相応の立退き料を考慮しておかなければなりません。
• ■建物竣工リスク
  建築期間中は許認可申請や近隣問題、工事のトラブル、自然災害発生など様々なリスクを抱え続けることになります。昨今では、大震災や東京オリンピック誘致成功の影響から工事にかかる人件費や材料費の高騰が顕著で、事業費の増加から事業自体が一旦停止にいたるケースも少なくありません。

（2）売却・移転

自社ビルを売却することはネガティブにも思えますが、近年ではBCP実行や業務効率化、CREコスト削減のために、大企業であっても本社ビルを売却して賃貸オフィスに移転する事例が増えています。

※詳細はTOPICSをご覧ください。

＜メリット＞

• ■防災体制レベルが高いビルへ移転することによってBCP（事業継続計画）が強化できる。
• ■拠点統合による業務効率化、社内コミュニケーションの活発化、グループ企業連携強化、使用面積の効率化を図るチャンスになる。
• ■自社ビルの維持管理費が不要になる。
• ■売却によりまとまったキャッシュが手に入る
• ■不動産にまつわる税負担がなくなる

＜デメリット＞

• ■オフィスを賃貸することによる賃料の発生。
• ■自社ビルに比べて建物利用の自由度が制限される。
• ■創業の地やオーナーのこだわりなど、理屈外の理由で手放しづらいことがある。
• ■手放してしまうと再度手に入れるのが難しい。
• ■売却に伴う諸費用が発生する。
  仲介手数料や登記費用など売買契約にかかわる諸費用がかかります。また、売却利益が発生すると譲渡所得税がかかることもあります。

（3）等価交換

等価交換とは、土地所有者が土地をデベロッパーに譲渡し、デベロッパーがその土地に建築した建物を土地所有者とデベロッパーそれぞれが出資割合に応じて取得する方式です。土地所有者とデベロッパーとで、土地と建物の一部を等価で売買するので「等価交換」と呼ばれています。
デベロッパーが建設資金を負担するので、土地所有者は自己資金を用意することなく建物を建築できるというメリットがあります。建築資金の用意が困難だが建て替えをしたい、有効活用できる土地を所有している、という方におすすめです。

＜メリット＞

• ■資金がなくても建物が建設できる
  「自社ビルが老朽化してきており新築したいが、多額の借入をするのは難しい」というケースは多々あります。一般的に土地の価格＞建物の価格のため、建築費用の持ち出しがなく、建て替えをすることが可能です。
• ■自社使用スペースを確保しながらの土地活用
  「業務縮小や人員減少によって、自社ビルに余剰スペースが生まれている」というケースもあるでしょう。このような場合に等価交換は有用です。土地と引き換えに取得した建物を、一部は自社の業務スペースとして使い、残りの区画を賃貸オフィスにすることで収入源にすることができます。
• ■譲渡税の優遇措置あり
  単に土地を売却して建物を建てる場合、土地譲渡益に対して譲渡所得税が発生するので建設資金はおのずと少なくなります。しかし、等価交換の場合、土地の売買と建物の売買関係が成立するため、買換え特例（立体買換えの特例）が適用される可能性があり、その場合には譲渡税を将来に繰り延べることができます。

＜デメリット＞

• ■土地・建物がデベロッパーとの共有（または区分）所有になる
  出資割合に応じた区分所有権は保持できるものの、土地の所有権は共有となります。土地から離れるわけではなくても抵抗を感じる方も少なくないのでよく検討を進める必要があるでしょう。
• ■デベロッパーの開発利益分がデベロッパー持分に上乗せされる
  建築資金がなくても新築ビルを持てるのが等価交換の大きなメリットです。更に、土地所有者の不動産知識が浅くとも共同事業者であるデベロッパーがいるので煩雑な許認可申請や事務作業の手間も軽減されます。しかしその分、主導権はデベロッパーが握ることになるので、リスク回避策として専門家を間に入れることも一手です。
• ■減価償却は自立建設方法に比べてメリットが出にくい

どの手段をとるのが最適なのかは企業ごとの事情や不動産の状況によって異なります。また、税制上で大きな違いが出るケースもありますので、慎重な検討が必要です。専門家に相談し、より良い自社ビルの運営、CREマネジメントを進めていきましょう。