事業用定期借地権を活用し、企業価値を高めるCRE戦略（企業不動産戦略）を

もくじ

• ［1］事業用定期借地権とは（概要）
• ［2］一般定期借地権と事業用定期借地権の相違点
  • （1）一般定期借地権
  • （2）事業用定期借地権
• ［3］事業用定期借地権の活用事例
• ［TOPICS］
  • ・借地借家法第23条
  • ・借地権のこれまで
    （1）一般定期借地権
    （2）事業用定期借地権

［1］事業用定期借地権とは（概要）

1992年（平成4年）に施行された借地借家法に基づいて創設された「定期借地権制度」には、大きく分けて、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類から構成されています。
このうち、特にCRE戦略に深く関連する事業用借地権とは、住宅など居住用途以外の事業目的限定で土地を賃貸借する際に適用される定期借地権です。事業用定期借地権の設定期間は、従来は「10年以上20年以下」とされていたところ、法改正がなされ、2008年（平成20年）1月1日からは、「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の2タイプに設定期間が区分されました。
実際のニーズに即したこの制度改正により、今後、事業用定期借地権を活用した土地利用は、さらに多様な広がりを見せていくものと期待されています。

［2］一般定期借地権と事業用定期借地権の相違点

（1）一般定期借地権

まず、原則形態である一般定期借地権について見ていきます。
これは借地の期間を50年以上とすることを条件とし、以下の３つの特約を公正証書などの書面で契約をすることで成立します。すなわち、

• １．契約の更新をしない
• ２．建物再築（建替）による期間の延長をしない
• ３．期間満了による建物の買取請求をしない

という３つの特約です。

旧法借地権のもとでは、この３つの特約はいずれも借地人に不利な契約とされており、借地法上は無効とされていました。しかし、新借地借家法においては、定期借地権に限りこの特約が有効とされました。これら３つの特約によって、借地権は更新されることなく終了し、土地は地主に更地にして返還されることになります。

（2）事業用定期借地権

一般定期借地権が期間50年以上という長期間の契約であるのに対し、もっぱら事業の用に供する建物（居住用を除く）の所有を目的とする場合には、存続期間が「10年以上50年未満」の定期借地権を設定することができます。この場合、一般定期借地権と同様、契約の更新、建物再築による期間の延長、期間満了における建物買取請求権が適用されない、という内容のものとすることができます。

厳密に言うと、事業用定期借地権を規定する「借地借家法第23条」は第1項と第2項で規定されていますが、第2項は「存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合は、定期借地権の要件が自動的に適用される」とするものです。すなわち、契約書において、特に規定をしなくても、上述の３つの特約を規定したのと同じ効果が得られます。

これに対し、第1項は、「存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、一般定期借地権と同様に３つの特約を定めることができる」としていますので、契約書に特約を規定しなければなりません。契約書を作成する上では、この相違点に気をつけることが必要です。

※条文については、TOPICS「借地借家法第23条」を参照下さい。

［事業用定期借地権活用のメリット（地主にとってのメリット）］

１．賃貸期限の設定

借地権の賃貸期限を定められるようになったことから、確実に土地を返してもらえます。

2．固定資産税の負担が軽減

借り手が見つかれば、土地を手放すことなく、長年にわたり地代収入が確保できるので、固定資産税の重荷に耐えられます。

3．借入の必要がなく低リスク事業

従来は銀行から融資を受けて建物を建てるなど、借入金の調達が必要でしたが、定期借地事業では、あくまでも土地を貸すだけなので、基本的には無借金事業になります。事業資金（宅地造成費用など）が必要な場合には、契約時の一時金を充てて賄うことができます。

4．地代収入による長期安定経営

保証金とともに、契約期間中、安定的・確定的な地代収入を得ることができます。貸家経営のような中途解約（入退去）や空室問題が比較的少ないのも特徴です。

5．必ずプラスとなる事業収支

経費としての支出は、固定資産税等と借地契約の管理費等。借入れによる返済がないため、事業収支面では必ず黒字になります。

6．相続税対策

貸している土地は、相続税評価において「貸宅地」とみなされ、「貸宅地」であると地主が自由に処分できなくなるため、評価額が相当に減額されます（更地状態に比べ30～40％ほど）。その分、相続税も安い範囲で収まります。

［事業用定期借地権の改正］

事業用定期借地権は、定期借地権が創設された1992年（平成4年）当初は、期間は「10年以上20年以下」と、短期間での活用が想定されていましたが、2008年（平成20年）年１月に「10年以上50年未満」に改正されました。

もともと、定期借地権の立法化の過程で事業用定期借地権の活用が想定されていたのは、ロードサイド店舗が主でした。コンビニ（コンビニエンスストア）、スーパーマーケット、ファミリーレストラン、ガソリンスタンド、パチンコ店、ゲームセンター、レンタルビデオショップ、大型書店、紳士服チェーン店舗など、建築コストもあまり掛けない軽微な店舗構成から、比較的短い事業期間で投下資本を回収する事業者の店舗展開に活用されており、これらの事業期間は短いため、上限が20年になったと言われています。
しかし、実際にはショッピングモール等の大規模なものが数多く出現し、当初想定した活用形態からは大きく変わっていきました。

また、鉄筋コンクリート造などの堅牢な建物の実際の償却期間と、税制・税法上の建物償却期間との不整合も以前より問題視されており、期間の延長を望む声は多く聞かれていたのですが、そういった問題解消への要望にも応えた改正といえます。建設投資も長期的に回収できるため、倉庫や介護・福祉施設、病院等医療提供施設、事務所目的などといった、まさに「事業」において利用しやすい制度になっています。

平成20年改正によって、事業用使途で利用する場合は、その期間に応じて、

• ・10年以上50年未満では、「事業用定期借地権」
• ・50年以上では、「一般定期借地権」

と使い分けられるようになりました。したがって、実質的には事業用使途では、期間の上限が撤廃されたことになります。

さらに、事業用定期借地権で30年以上の契約期間を定める場合には、借地借家法24条の「建物譲渡特約付借地権」を併用することもできます。そのため、建物収去を前提としない方式も可能となりましたので、活用のバリエーションは大きく広がったといえます。もっとも、併用する場合には、契約は必ず公正証書でしなければならないので、注意が必要です。

出典：国土交通省HP／定期借地事業の特徴

［3］事業用定期借地権の活用事例

民間企業がCRE戦略の一環で、事業用定期借地権の制度を活用した好例について、ご紹介していきます。

引用元：国土交通省HP／土地総合情報ライブラリー

［MORUE 中島（モルエ中島）/北海道室蘭市］

2007年4月に地域の新たなランドマークとしてグランドオープンを迎えたのが、この大型複合ショッピングモール「MORUE中島」です。CRE戦略推進事業のモデルケースとして、郊外化・空洞化が進んでいた中心市街地の再生と活性化・魅力化に大きく貢献しており、周辺商店街を含めた地区一帯の来街者も増加。街づくりの活動としても評価を受け、2008年（平成20年）には、「土地活用モデル大賞〈都市みらい推進機構理事長賞〉」（国土交通省後援）を受賞しています。

・事例の詳細について

新日本製鐵株式会社室蘭製鉄所が所有するグラウンド用地及び隣接する社宅アパートも含めた関連施設等を有効活用するために、室蘭市中島本町にある胆振西部の土地活用が検討され、株式会社新日鉄都市開発と事業用定期借地契約を締結。新日鉄都市開発が建物を建設し、建物所有者・施設運営者の立場から各テナントにサブリース（定期借家契約/モール棟6年、カテゴリー棟20年）。また、新日鉄都市開発はSC運営のアプローチとして、テナント会（店長会）や地元団体に対して企画立案・調整業務を行ない、両者が地域イベント等の協賛を通じて、良好な協力関係を築いていけるよう働きかけています。ちなみに、地元団体には、地元商店街や各種団体、教育機関（大学・小中高校など）、行政（広報活動協力など）等が含まれます。さらに、新日鉄都市開発は、株式会社日鉄コミュニティと施設管理業務委託契約も結んでいます。

＜DATA＞
区分：民間遊休地開発（平屋建６棟）
ロケーション：中心市街地
用途：大規模ショッピングセンター
定期借地権期間：事業用20年
土地所有者：新日本製鉄（株）
賃借人：（株）新日鉄都市開発
賃料支払形式：非公開

参照：（財）都市みらい推進機構HP（土地活用モデル大賞）
国土交通省HP／「モルエ中島」事例紹介

［フレスポ八潮/埼玉県八潮市］

「フレスポ八潮」は、TXつくばエクスプレス（常磐新線）の八潮駅前で行われた商業開発プロジェクトによって、2006年4月に開業した大型複合商業施設です。都心まで17分程度と便利な立地で、NSC（ネバーフッド・ショッピングセンター）として、地域に根ざし隣接地と一体化した近隣型SCを目指しています。

・リース形態について

建物整備・施設運営管理・テナントリーシング・販促活動などを実施していく、事業運営主体である大手建築リース会社が、土地所有者と土地賃貸借契約を取り交わし、その敷地内に各企業の希望を加味した商業施設を建設した上で、それぞれのテナントに建物を貸与。このように、借りる側の各種ニーズに合ったハードを用意することで、物件と入居テナントのマッチングを行ない、賃料の確実な回収を促しています。

＜DATA＞
区分：民間＋都市機構共同開発（鉄骨造5階建）
ロケーション：つくばエクスプレス八潮駅前
用途：商業
定期借地権期間：事業用20年
土地所有者：独立行政法人「都市再生機構」、民間所有者
賃借人：大和リース（株）
賃料支払形式：保証金、借地代

参照：国土交通省ＨＰ／「フレスポ八潮」事例紹介

これら以外にも、近年、「御殿場プレミアムアウトレット」や「ラゾーナ川崎」といったアウトレットモール・ショッピングモールなどに、事業用定期借地権制度が利用されるケースは、全国的にも確実に増えてきています。また、地方自治体が公有地活用に際して利用する例も多くみられます。戸建住宅やマンションなど居住用に活用されることの多い、通常の一般定期借地権の継続期間が50年以上であるのに対し、事業用定期借地権では10年以上50年未満と借地期間を短く設定でき、そのことが、ビジネスのサイクルに適した短期・中期での土地活用を促しているのでしょう。

遊休地を幹線道路沿いにお持ちの企業様など、事業用定期借地権を土地活用の有力な一手として、検討してみてはいかがでしょうか。

参考：CRE（企業不動産）戦略コラム「遊休不動産や遊休地活用はCRE戦略の重要な課題」