事業用資産の買換え特例を概説！特例利用もCRE戦略のひとつの選択肢

もくじ

• ［1］「事業用の資産を買い替えたときの特例」について
  • （1）買替え需要の背景：事業用資産の課題とは
  • （2）事業用資産の買換え特例のあらまし・概要
  • （3）買換え特例を受けるための要件と適用期限
  • （4）申告手続きと、更正の請求・修正申告
• ［2］特例の対象になる「事業用資産」の範囲
  • （1）「事業」あるいは「事業に準ずるもの」として使われている資産
  • （2）「事業用資産」に該当しないもの
• ［3］課税対象となる金額の計算法
  • （1）低額の場合
  • （2）増額の場合
  • （3）同額の場合
• ［4］特例申告で直面する、こんな時どうする？
  • （1）譲渡した年に買替えができなかったとき
  • （2）期限までに買替資産を買えなかったとき
• ［5］CRE的判断！特例適用で得する、損する？
• ［TOPICS］
  • 相続対策としても活用できる買い換え特例
  • 既成市街地等の範囲

［1］「事業用の資産を買い替えたときの特例」について

（1）買替え需要の背景：事業用資産の課題とは

今回のテーマである「特定資産の買換え特例」についてお話ししていく前に、まずは、事業用資産の買い替え需要の代表的な理由となる「老朽化したビルへの対応」について眺めていきたいと思います。

2011年（平成23年）3月11日に発生した東日本大震災以降、築年数の経過した不動産物件を所有する企業には、大きな危機感が広がっています。築古ビルを所有することには、幾つもの難題がつきまとうからです。

①BCP（事業継続計画）上の問題

BCPの観点からも、老朽化オフィスには多くの問題点が指摘されています。旧耐震のため、社屋が倒壊・破損して人的被害が出たり、IT機器（PC、サーバ等）・情報系統や工場内の機器等が損壊したりと、有事における危機管理や防災対策の在り方への見直しを迫られています。

②従業員等の安全確保

BCPと重複しますが、老朽化ビルの最たる問題点は、老朽化物件の中には旧耐震基準の物件が多く、大地震が起こった際に、社員・従業員等の安全を十分に確保できないということです。1995年に起こった阪神・淡路大震災の際にこのことは一時クローズアップされ、そうして、東日本大震災で、改めてその重大性が再認識されました。

③増大するメンテナンス費用

ビルには、築年数が経過するに従って、建物のメンテナンス費用（ランニングコスト）が増大していくという傾向があります。陸屋根・鉄筋コンクリート造というオーソドックスな中規模オフォスビルの場合、一般的には、20年で屋根や空調の修繕が行われ、30年で電気装置などの基幹再生工事が実施されます。そして、小規模な外壁補修等も適宜行われつつ、40年、60年と時を経るごとに、衛生設備の配管類や躯体コンクリートの再アルカリ化工事など、大規模な更新・修繕が必要となってきます。

④厳しい賃貸経営

ビルを自社で用いることなく賃貸物件とする際にも、築古物件には賃貸市場における低い競争力・低人気という大きな短所があります。震災以降、防災や耐震性に対するテナントの意識は確実に高まっていて、築古ビルから築浅ビルに移転するテナントも増加傾向にあります。

⑤売却先（買い手）探しの困難さ

このようなビルを手放したいと思っていても、買手がなかなか見つからず売ることが難しいとも指摘されています。収支の合わない強度の低い物件には、買い主は現れにくいというのが現実なのです。そもそも、旧耐震物件は、私募ファンドなどから評価が低く投資対象と見なされないという向きもあります。

これらの解決策としては「耐震改修」「建て替え工事」「移転」「売却・買替え」などが考えられますが、ここでは事業用不動産の売却・買替えに関わる特例にトピックを絞ってお話していきます。

（2）事業用資産の買換え特例のあらまし・概要

事業の用に供している「資産A（＝譲渡資産）」を譲渡・売却して、他の「資産B（買替資産）」を取得し、その取得の日から1年以内に「資産B（買替資産）」を事業用に使用・活用した場合、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。
（あくまでも、課税の繰り延べであって、譲渡益が非課税となるわけではありません）

これを「特定事業用資産の買換え特例」といいます。
ただし、この特例を受けるには満たすべき要件と適用期限があります。

（3）買換え特例を受けるための要件と適用期限

この特例を受けるには、(A)～(H)の要件全てに該当する必要があります。なお、平成27年度税制改正によって期限が延長され、平成29年3月31日までの譲渡について適用されることとなりました。

（A）譲渡資産と買替資産は、いずれも事業用のものに限られる

※「事業の範囲」については、下記「［2］特例の対象になる「事業用資産」の範囲で」をご覧下さい。

（B）譲渡資産と買替資産とが、一定の組み合わせに当てはまるものであること

この組合せの代表例をご紹介します。

（a）東京都の23区、大阪市などの既成市街地（※既成市街地の範囲は、下記「TOPICS」を参照）内にて、事業所として使用されている建物や宅地で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものを譲渡して、既成市街地等以外の一定の地域（国内に限る）にある、別の事業用不動産、機械装置・構築物を取得する場合。

（b）譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事業用不動産、機械装置・構築物を譲渡して、国内にある別の事業用不動産、機械装置・構築物を取得する場合

※この特例は、平成29年3月31日までの譲渡について適用されます。また、特例の対象となる「買替資産の土地等」については、［ⅰ］、［ⅱ］の条件に該当するものである必要があります。

［ⅰ］事業所、事務所、工場、倉庫、作業場、営業所、店舗、住宅などといった「特定施設」（福利厚生施設の種類に あたるものは除く）のための敷地として用いられる土地で、300平方メートル以上の面積を有するもの（事業の遂行上必要な駐車場も含む）。

［ⅱ］建物または構築物の敷地として使われていない駐車場の場合、止むを得ない事情（建築基準法第6条第1項に規定する建築確認の手続などが進行中であるなど）があり、また、それが一定の書類により証するものであること。

（C）買替資産には面積制限がある

特例の適用にあたり、買替え資産のうちに土地等があり、その土地等の面積が譲渡資産の土地等の面積の5倍（一定の農業の用に供する場合は10倍以内）を超える部分については、特例対象の買替資産とは見なされません。

（D）資産を譲渡した前年、当年、翌年中に買替資産を取得すること

［前年中に取得した資産を買替資産とする場合］

取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出をしておかなければなりません。

［譲渡した翌年中に買替資産を取得する場合］

買替資産を譲渡した翌年中に取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に、取得予定の買替資産について、取得予定年月日、取得価額の見積額、その他の明細を記載した「買替（代替）資産の明細書」を添付する必要があります。

（E）買替資産を取得した日から1年以内に事業に使うこと

特例を受けるためには、買替資産を取得してから、原則1年以内に事業に使用しなければなりません。使用する予定がなくなった場合は、特例を受ける権利を失います。

（F）重ねて他の特例を受けることはできない

この買換え特例を受けようとする資産については、重ねて別の特例を適用することはできません。つまり、「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」や「優良住宅の割増償却（建物等の減価償却費の計算の特例）」などの重複適用は認められていません。

（G）譲渡資産（土地等）の所有期間が5年を超えていること

土地等を譲渡する際には、原則として譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていることが求められます。なお、平成25年12月31日までにした土地等の譲渡についてはこの要件が停止されています。ただし、(B)a及びbで説明した組み合わせの場合、所有期間について譲渡した年の1月1日において10年を超過していることが個別の要件とされます。

（H）譲渡資産の譲渡、買替資産の取得に関する制限

贈与・交換・出資・収用による譲渡、代物弁済としての譲渡は「譲渡資産の譲渡」としては認められません。また、交換・分割・贈与財産・適格現物分配による取得、リース取引や代物弁済による取得等も「買替資産の取得」としては認められません。

（4）申告手続きについて

この特例の適用を受けるためには、事業用資産（譲渡資産）を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告をする必要があります。

提出方法

「申告書別表第三表（分離課税用）」の「特例適用条文」欄に、「措法37条」と記入した上で、下記の書類を添付。

• ①譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• ②買替資産の登記事項証明書など、その資産の取得を証明する書類
• ③譲渡資産と買替資産の所在地が、特例の適用要件を満たすことを証明する書類（市区町村長等の証明書など）<

※詳細については、法務局のホームページをご覧下さい。

なお、申告した買替資産の「取得価額の見積額」より、「実際の取得価額」の方が多かった場合には、買替資産を取得した日から4か月以内に書類を提出すれば、所得税の還付を受けることができます。

また、申告した買替資産の「取得価額の見積額」より、「実際の取得価額」の方が少なかった場合には、その事実が生じた日から4か月以内に修正申告をし、差額の税金（所得税）を納付しなければなりません。

［2］特例の対象になる「事業用資産」の範囲

（1）「事業」あるいは「事業に準ずるもの」として使われている資産

「事業用資産の買換えの特例」を受けるためには、売却した土地・建物や船舶等の「譲渡資産」が、実際に事業に使われていたものでなくてはなりません。また、新たに取得した「買替資産」も、事業に使わなければなりません。さて、それでは、その「事業」には一体でどんなものが該当するのでしょうか。

［「事業」に該当するもの］

農業、製造業、小売業、サービス業等が当たります（所得税法第27条同令第63条）。また、赤字のものや休業中（短期間）のものも該当します。

※［例外］親族が事業の用として使用していた資産を買い替えたとき

「事業用資産の買換えの特例」を受けるには、譲渡資産も買替資産も、所有者本人が事業用に使っている資産であることが求められます。所有者自身の事業の中で使われていない資産は、原則として「買換え特例」の対象外となります。
ただし、譲渡資産がその所有者と生計を同じくする親族の事業として活用されていた場合に限って、所有者自身が事業に使っていたものとして取り扱われます。これは、買替資産についても同様です。

［「事業に準ずるもの」に該当するもの］

「事業に準ずるもの」としての用途で使用される不動産の買い替えついても、諸要件を満たせば「買換え特例」が適用されます。「事業に準ずるもの」とは、「事業」と称せるほどの規模ではないながらも、継続的に相当の対価が得られているものなどを指し、諸要件を満たせば「買換え特例」が適用されます。

• ①相当の対価を得ているかどうかについては、必要経費（減価償却費など）を回収した後でもなお相当の利益が残っているかどうかに拠ります。
• ②継続性の有無についての判定は、原則としてその事業開始時においてその事業が相当期間、継続的に行われることが予定されていたかどうかに拠ります。ちなみに、対価を一括して受け取り、その後まったく対価の受取が行われていない場合は、継続的に対価を得ていることにはなりません。

（2）「事業用資産」に該当しないもの

次のような資産は、特例対象となる「事業用資産」には該当しません。

• ①「棚卸資産」あるいは、雑所得（不動産所得、事業所得、利子所得、配当所得、給与所得、譲渡所得、一時所得などの、「所得」に属しない、その他の所得のこと）の原因となる「土地や土地の上に存在する権利」
• ②この特例を受けるためだけに一時的に事業の用として使用したと認められる資産
• ③遊休地・空閑地（くうかんち）となっている土地や、空き家となっている建造物など。駐車場、運動場、物品置場、倉庫などとして活用されている不動産であっても、特定の施設を建築していないものに関しては、この遊休地・空閑地に含まれます。

［3］課税対象となる金額の計算法

（1）低額買替えの場合

譲渡金額＞買替金額のケース。

事業用の土地(借地権も含む)・建物を売却して「事業用資産の買換え特例」を受ける際「譲渡価額（売った金額）」よりも「取得価額（買替えた金額）」の方が小額であった場合、その差額と取得価額に20％を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。

（2）増額買替えの場合

譲渡金額＜買替金額のケース。

事業用の土地・建物を売却して、「事業用資産の買換え特例」を受ける際、「譲渡価額（売った金額）」よりも「取得価額（買替えた金額）」の方が多額であった場合でも、「譲渡価額」に20％を掛けた額を収入金額として、譲渡所得の金額の計算を行います。

（3）同額買替えの場合

譲渡金額＝買替金額のケース。

事業用の土地・建物を売却して、「事業用資産の買換え特例」を受ける際、「譲渡価額（売った金額）」と「取得価額（買替えた金額）」が同額である場合の算式に関しては、国税庁のHPをご覧下さい。

［4］特例申告で直面する、こんな時どうする？

（1）譲渡した年に買替えができなかったとき

見込みに反して事業用資産を売却した年内に買替えができなかった場合は、売った翌年の12月31日までに買替えを行ない、その資産を取得した日から1年以内に事業の用として使用することができれば、特例を受けることができます。

この場合、確定申告書に、買替資産の「取得価額の見積額」「取得予定年月日」及び、その他の明細を記入した「買替（代替）資産の明細書」を添付します。

（2）期限までに買替資産を買えなかったとき

繰り返しになりますが、「事業用資産の買換えの特例」を受けるためには、譲渡資産を売った年の前年から翌年までの3年間に、買替資産を購入しなければならず、この期間内に取得できなかった場合は、原則として、この特例を受けることはできません。

ただし、この定められた期間中に買替資産を取得できない止むを得ない事情が①から④に該当する場合には、その期間の延長の申告をすることができます

この止むを得ない事情には、以下のケースが考えられます。

• ①工場などの建設・移転にかかる期間は、通常1年を超えること
• ②法令の規制等により、変更を余儀なくされた場合
• ③元の所有者（売主）や、その他関係者との交渉が長引き、簡単に資産が取得できない状況にある場合
• ④上記の3つに類する、あるいは、準じた事実があること

これらの理由により延長できる期間は、資産を譲渡した年の翌年12月31日から2年以内の期間のうち、税務署長が認定した日までとなります。

また、「やむを得ない場合の買替資産の取得期限承認申請書」に係る書類については

• ①氏名・住所
• ②買替資産を取得することが困難である理由の詳細の記載
• ③買替資産の取得予定年月日および税務署長の認定を受けようとする希望日
• ④その他、参考となるべき事項

を税務署長へ提出することになります。

［5］CRE的判断！特例適用で得する、損する？

この「事業用不動産の買換え特例」の適用に際しては、取得する買替資産がどのようなものであるかによって後々発生してくる税金の負担額に差が出てきます。忘れてはいけないことは、この特例は課税の控除ではなく、あくまでも繰り延べであるということ。

買替資産の取得価額と実際の取得金額は税務上、全く別のものです。

買替資産の取得価額は、買い替える前の譲渡資産を取得した際の費用を元にして計算を行っていきます。ですので、譲渡資産の取得費によっては、特例を適用することで、毎年の所得税の負担額がむしろ大きなものとなってしまうということは十分にあり得る話なのです。

例えば、相続された土地でその取得費や取得された経緯が明確でない場合、その取得費については譲渡収入の5％として計算が行われ、これがそのまま特例の計算式に引き継がれることになるので注意が必要です。

短期的な納税額がたとえ僅かになったとしても、長期的には特例を適用しないほうが有利ということもあるので、過去の例を鑑みながら慎重に検討し、調べることをおすすめします。