企業価値を最大化するためのCRE戦略(企業不動産戦略)

CRE戦略で扱う
「事業用不動産」について

2015.9.3

CRE(企業不動産)戦略上、収益不動産(収益物件)でもある「事業用不動産」の活用には、大きな注目が寄せられています。
今回のコラムでは、企業の経営戦略の中で、事業用不動産(事業用物件・事業用ビルや事業用土地)が大きな注目を集めるようになった経緯・背景について触れながら、不動産活用の代表的な手段などを、以下のような流れでお話ししていきたいと思います。

もくじ

CRE戦略で扱う
「事業用不動産」について

[1]事業用不動産とは

事業用不動産とは、収益を得ることを目的に、利用・所有・投資される不動産のことをいいます。事業用不動産の賃料や価格は、将来的に得られると見込まれる収益に基づき、市場競争の原理によって形成されます。

(例)

事業継続の目的で使用される事業用物件、事業用土地

事務所ビル・店舗用物件といった「事業物件」や、工場・研究所・倉庫等に利用される「産業施設用地(事業用地)」など。

投資用不動産(投資向け不動産)

一棟マンション・アパート・投資用一戸建て・別荘、リゾート施設等の「不動産投資用物件」など。

一方、自己居住を目的に保有される住宅等は、「事業用不動産」には該当しません。こういった自己居住用不動産は、事業用不動産とは違い、管理手法や利用形態が市場競争の枠組みの中で変化する傾向には余りないので、安定性が強いというのが特徴です。

ちなみに、事業用不動産のうち、社宅や従業員寮など居住用途がある宿泊関連施設等は、住生活の基盤としての役割・性格があるため、不動産市場において、明確に区分して取り扱う必要があります。

[2]事業用不動産の重要性を、近年の企業経営を取り巻く状況から読み解く

次は、企業の経営戦略において、事業用不動産の有効活用が、事業継続・企業価値最大化にどれだけ資するか、景気動向、経済環境のトレンドといった観点から眺めていきたいと思います。

[経済環境、インフレ予測と低金利]

2012年の12月に成立した安倍晋三政権による経済政策「アベノミクス」は、当初、大きな期待で迎えられ、為替や株価も反応しました。アベノミクスの目標は、円流動化による円高の是正、長年続いたデフレ(デフレーション)からの脱却、2年以内に実質年間2%のインフレ(インフレーション)を実現、などといったものです。

そうした中、最近の実体経済は回復の傾向にあり、2020年には東京オリンピックの開催も控えているため、今後はインフレの方向に向かう可能性が高いと思われます。

また、企業向け融資や住宅ローン等に影響を与える金利の水準については、歴史的に見ても、近年はかなりの低金利となっています。なお、低金利は日本のみならず世界的な流れであり、リーマンショック後のひとつの特徴でもあります。

・インフレ予測:現金は価値が目減りする。不動産等がインフレに強い。
・低金利:お金を借りるには良いタイミング。

[企業業績は輸出企業を中心に回復]

2012年秋と比較すると、近年は対ドル円レートも円安の動きとなっており、輸出企業を中心に企業業績が回復してきています。また、株価も2012年秋と比べると上昇しています。株の価格上昇は、企業だけでなく、個人投資家の資産を増大させます。

さらに、100億円以上から1億円未満など、いずれの資本規模の会社においても、売上高経常利益率が回復基調にあります。また、最近では、企業も社員・従業員の新規採用に積極的になり始めており、雇用関係を示す各種別の指標も改善の傾向が見られます。

[リーマンショック後も比較的健全な邦銀、不動産融資には追い風]

バブル崩壊後、日本の金融機関は大量の不良債権に長年悩まされてきました。その処理が一段落した後の新規融資においては、金融庁の厳しい監督の下、比較的保守的な対応が行われてきました。

一方、欧米の金融機関は、積極的な融資活動を進めてきました。結果、リーマンショック後の経済危機で大きな痛手を負うことになったわけですが、それに比べて日本の銀行の傷は浅く、慎重な姿勢が功を奏した形になりました。実際、世界の金融機関における邦銀のランキングや健全性は順調に上昇しています。

「不動産証券化協会(ARES)」が私募ファンドに実施したアンケートの中に、「ファイナンス難易度」というものがあります。これは不動産融資の受けやすさを示すものですが、リーマンショック直後と比べると、だんだんと難易度の値は「困難」から「容易」の範囲へと移ってきています。このように、健全な邦銀が、積極的な不動産融資姿勢を示すようになってきたことは、融資利用者にとっては大きな追い風です。

[地価およびオフィス賃料は底入れ・回復の兆しが]

不動産価格の推移も経済の状況を示す、ひとつのバロメーターです。
リーマンショックで、一時、株価や不動産価格は下落しましたが、近年では、アメリカを筆頭に、ヨーロッパ、日本でも景気回復の兆しが見られ、国土交通省の最近の調査では、地価が上昇し始めているとのこと。

東京のオフィスビル市況を見てみると、リーマンショック、東日本大震災によりマーケットが大きく後退した時期はあったものの、現在では市況回復の動きが続いている状況です。
東京23区のオフィスビルの賃料動向を示す「成約賃料DI」によれば、2009年以降、成約賃料の動きも改善。東京都の都心では、賃貸オフィスの下限賃料相場は上昇傾向にあります。さらに、首都圏では満室の物件が増えたことで、空室率が改善されてきており、加えて札幌や仙台、名古屋などでは、主要駅から徒歩圏の物件を中心に、空室率の改善傾向が見られます。また、フリーレント(賃料免除期間)を見ても、市況の改善がうかがえます。

[収益不動産の流動性の高まりによる不動産投資市場の創設・拡大]

2001年秋に2つの「J-REIT(不動産投資信託)」が上場し、以降も確実に増加。現在では、約40のJ-REITが上場しています。また、私募ファンドも数多くできました。彼らは、2000年代前半には、オフバランスした不動産の中心的買い手でもあり、収益不動産(収益物件、利回り物件)を積極的に購入して、資産規模を拡大していきました。

最近では、円安と日本の不動産マーケットの底入れ感、割安感などから、外国人投資家による、日本の収益用不動産(収益ビルなどの投資用不動産)に対しての購入意欲が急速に高まっています。

このように、日本の不動産投資市場は過去十数年間で確立し、拡大していきました。

その結果として、賃貸オフィス、マンション、事業用地といった収益用不動産の流動性は格段に高まりました(不動産流動化)。

以前であれば、賃貸オフィス・事務所のような事業用賃貸物件を多く保有していたのは、保険加入金の運用の一部を不動産で行っていた生命保険会社や損害保険会社が中心でした。ところが、今では、J-REITや私募ファンドをはじめ、不動産投資サイト、不動産会社、海外投資家など数多くのプレーヤーが収益物件(投資用物件)に熱視線を送っている状況です。

[3]事業用不動産を戦略的に活用!「買う」「売る」「貸す」「借りる」という選択肢

事業不動産を有効活用するには、各不動産のポテンシャル(使用価値)・市場性等を分析し、目的に応じたプランニングを行った上で、活用の戦略・手段を策定していくことが大切です。

そして、その手段には、大きく分けて、「買う」「売る」「貸す」「借りる」という4つの選択肢があります。

(1)事業用不動産を買う=「購入」

事業用不動産を購入し、それを経営することで、様々なメリットを得ることができます。

[「不動産」という、事業用資産・実物資産が残る]

所有しているため、家賃を払う必要がなく、現金支出が抑えられます。また、事業用物件を賃貸している際にかかる物件所有者との各種折衝(賃料増減交渉、退去交渉等)が不要な点も大きなメリットです。

[節税効果(固定資産税、都市計画税対策など)が期待できる]

事業用物件を購入し運営することで、税制上の様々なメリットを受けることができます。建物や土地などの不動産を保有すると、「都市計画税」と「固定資産税」がかかってきますが、それらの不動産を経営すれば、土地の評価額を下げる軽減措置が適用されます(駐車場や更地には、軽減措置はありません)。その他、法人税、相続税、贈与税などに対する節税効果も期待できます。

[将来的なインカムゲインへの期待]

不動産を購入し運用することで、月々の賃料収入等が見込まれます。資産を手放さずに保有し続けることで、安定的・継続的な収益を確保することができるのが利点です。例えば、家賃が10万円の物件を運用している場合、その10万円がインカムゲインに相当します。

[インフレヘッジに有効]

インフレヘッジとは、インフレーションによって貨幣価値・金融資産が下落した「インフレ経済」の下で、実質価値が落ちない実物資産を買うことによって、下落損失を回避する方法(つなぎ売買)のことを言います。この場合の実物資産とは、株式、貴金属、宝石、そして、土地・不動産などが該当します。

その他、事業用不動産の購入・所有に関わるメリットには、以下のようなものがあります。

[メリット]
  • ・自社のニーズに合わせて、自由に利用や改修ができる
  • ・物件を担保に金融機関から融資を受けられる
  • ・生命保険の代わりになる
  • ・低い借入金のメリットを享受できる
  • ・建物の減価償却費の費用計上
  • ・資産保有による、企業の信用力やイメージ、ステータスの向上
  • ・不動産の流動化・証券化などによる資金調達・運用
[デメリット]
  • ・当初にまとまった物件購入費が必要(ただし、借入金を利用すれば、相対的に小額となる)
  • ・建物の維持管理にかかるコストや手間が発生
  • ・不動産価格の下落による潜在的な減損コスト
  • ・将来の金利上昇リスク(借入で変動金利の場合)
  • ・火災、震災などによる損失リスク(保険である程度ヘッジ可能)
  • ・土壌汚染、アスベスト、PCB=ポリ塩化ビフェニル廃棄物などの環境リスク(ただし、デューディリジェンスであらかじめチェックできる)

(2)事業用不動産を売る=「譲渡・売却」

赤字の投資物件や遊休状態にある土地など、保有していることで様々なデメリットを被り得る不動産を販売・売却するというのも、企業不動産戦略では採用を検討すべき一手です。というわけで、事業不動産の譲渡・売却についての、メリット・デメリットも把握しておきましょう。

[メリット]
  • ・現金化ができ、キャッシュフローの改善やローンの返済に充てられる
  • ・オフバランス化(バランスシート=貸借対照表のスリム化)
  • ・値下がりリスクの回避、維持管理費を不要に
  • ・より効率性のある利回り物件の購入資金を回収(買い替え費用に充当)
[デメリット]
  • ・引越し費用や仲介手数料、譲渡所得税といった、諸々の費用がかかる
  • ・手放すことになるので、今後の収益が見込まれなくなる

(3)事業用不動産を貸す=「借地」

不動産を事業用に貸す際のメリットとしては、以下の点が考えられます。

  • ・不動産、土地を手放さなくても収入を得ることができる
  • ・土地の場合、更地(遊休地)のままにしておくよりも、固定資産税、相続税の評価が下がる=節税になる

それでは、「貸す」手段として、3つの代表的な例をご紹介します。

[1.事業用定期借地契約]

事業用定期借地権とは、ローサイドショップやガソリンスタンドの他、大型物件としてはショッピングセンターや物流倉庫などで広く使われている「借地権」の一種で、事業用借地(居住以外の用途の借地)にのみ利用できるものです。契約期間が終了すると、貸地・借地の関係も解消。土地も更地の状態に戻された上で、土地所有者に返還されます。一般の「普通借地権」の契約とは違い、事業用借地権においては、土地を貸しても必ず戻ってくるので、未利用土地の活用を促す効果も期待できます。土地のみを貸すので、土地所有者にとっては、借入金返済の事業リスクや建物投資への負担もなく、地代収入を得ることができるというメリットがあります。

[2.物件を建てた上で土地を貸す(建物賃貸方式)]

この手段だと、新築・リノベーション(リフォーム)などの建物への費用をオーナーが支払う必要があり、自己資金や借入金の用意が必要になります。ただし、高い収益力を発揮する可能性も高く、入居者やテナントを確保できれば、安定した収益を上げることが期待できます。

[3.駐車場]

月極駐車場やコインパーキングとして土地を利用するというのは、最も一般的な土地活用方法のひとつです。土地の用途変更や売却したい時などには、比較的フットワーク軽く対応することができ、その高い流動性は、大きなメリット。また整地にかかる費用も低額で、事業リスクが少ないのも特徴的です。一方で、収益性が低く、保有コストが大きい(比較的高い土地の課税評価、固定資産税・相続税などの大きな税負担)というデメリットもあります。

(4)事業用不動産を借りる=「賃貸」

本社、事業所や支店などとして事業用不動産を賃借することで、得られるメリット・被るデメリットには、次のようなものが考えられます。

[メリット]
  • ・建物の所有による維持管理コストや手間がかからない
  • ・面積や立地等、自社のニーズの変化に合わせて、柔軟に借り換えが可能
  • ・自然災害などによる建物の毀滅リスクを、直接的には負わない
  • ・仮にデフレ経済であれば、賃料も下落する(リーズナブルになる)可能性がある
[デメリット]
  • ・手元に事業用資産として残らない
  • ・インフレの影響を受けやすく、将来的な賃料アップなどのリスクがある
  • ・移転に関する柔軟性があるとはいえ、必ずしも希望通りの賃貸用不動産がタイムリーに見つかるかは保証されていない

その他にも、財務体質の強化や資産の効率化、有利子負債の圧縮などを図るために、自社保有のオフィスや本社・工場などを売却して一時的にまとまった資金を調達し、その資金を元に、改めて同一不動産をただちにリース物件として賃借し直す、といった「リース方式」が採られることもあります。

これを「セールス・アンド・リースバック(単にリースバックとも)」といいます。不動産の利用と所有を分離する「流動化手法」の一つで、不動産のオフバランス化や財務指標の改善などの効果を得ることができます。

以上のように、今回のコラムでは「企業不動産戦略(CRE戦略)」の中で、事業不動産がどのような手段によって活用されているかを、概説してきました。次回は、「事業用不動産の買い替え特例」「事業用定期借地権」などのトピックに焦点を当てて、詳しく解説を加えていきたいと思います。

TOPICS

不動産流通標準情報・検索システム「レインズ」とは?

レインズとは、不動産流通標準情報システムのことです(「Real Estate Information Network System」の略称)。国土交通省から指定を受けた東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「不動産流通機構」が運営しています。

[全国を4つに分けて設置された不動産流通機構一覧]

(公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)
北海道、東北地方(青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県)、関東地方(茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県)、甲信越地方(新潟県、山梨県、長野県)
(公社)中部圏不動産流通機構(中部レインズ)
東海地方(静岡県、愛知県、三重県、岐阜県)、北陸地方(富山県、石川県、福井県)
(公社)近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)
関西地方(大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県)
(公社)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)
中国地方(島根県、鳥取県、岡山県、山口県、広島県)、四国(香川県、徳島県、愛媛県、高知県)、九州(福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県)、沖縄県

上の指定流通機構に会員登録をしている不動産会社が、不動産所有者(売り主)からの売却を受けて、その最新の不動産情報をレインズに掲載します。
そして、不動産の購入を検討されているお客様(買い主)は、指定流通機構に登録している不動産会社に、レインズにて物件の検索を依頼します。

このようにして、不動産情報の交換が、売り手と買い手の間をリアルタイムで素早く行われているのです。

このページで登場する「CRE」用語

収益物件(収益不動産)
収益物件とは、家賃収入を目的に購入する不動産投資物件(投資不動産)や、一棟売りのアパート・テナントビル・賃貸マンション、ホテルなどといった、毎月収益が見込まれる不動産のことを指す。
事業用地
事業用地とは、研究所や工場、倉庫や配送センターなどの「モノの保管・生産・流通」に関わる産業施設用地を指す場合が多い。広義には、店舗やオフィスといったビジネス用地も含まれる。
投資用不動産
投資用不動産とは、不動産投資を目的として所有・活用される土地や建物などの、不動産全般のこと。投資用不動産の価値は、建物の場合は、築年数(新築・中古)、物件価格、設備・機能、間取りなどによって、また、土地の場合は、そのエリア・地域の需要、地価、地盤、広さなどによって評価される。
アベノミクス
2012年に発足した第2次安倍内閣において、自由民主党・安倍晋三首相が打ち出した経済政策の呼称。「大胆な金融政策」「機動的な財政政策」「民間投資を喚起する成長戦略」の3本柱(「三本の矢」)を基本方針に、デフレ脱却、日本経済の回復を目指している。
売上高経常利益率
企業の売上高に対する経常利益率のこと。「経常利益÷売上高×100」の計算式で算出され、値が高いほど優良企業とされる。
不動産証券化協会(ARES:エイリス)
投資家保護や不動産の投資市場の健全な発展を目的に設立された日本の一般社団法人。不動産証券化のプロを育成する「不動産証券化協会認定マスター」資格制度という教育プログラムを実施している。
成約賃料DI(ディフュージョンインデックス)
ザイマックス不動産総合研究所が独自のデータをもとに作成する賃料動向の指数。同社が独自に収集した成約データなどを用い、ビルごとに半年前の賃料単価との比較、分析を行う。ニュースページ等で紹介されて以来、新指数として注目されている。
フリーレント
直訳は「賃料無料」。契約開始後、一定期間、家賃の全額または一部の支払いを免除する契約条件のこと。契約期間に賃料免除期間を加えたり、初回解約期間を設けたりするなど、解約等に必要な条件については、マーケットの状況や個別契約によって異なる。表面的な家賃は下げずに、賃料の支払いを免除することで契約期間内の賃料総額を下げ、賃貸条件を緩和。家主にとっては、早期に入居希望者を募ることができるので、結果として空室率を下げられるというメリットがある。
私募ファンド
私的な募集によって投資家から資金を集める、あるいは適格機関専門家と呼ばれる専門的知識を持つ投資家を対象としたファンドを私募ファンドと言う。比較的少数(通常2名以上、50名未満)の投資家に対して資金を募り、運用するファンド(基金)を指す。プライベートファンドとも。逆に、広く一般に投資家を募集するファンドを公募ファンドと呼び、証券会社、銀行、保険会社などの店頭やホームページで不特定多数の投資家に対して販売されているファンドを言う。
インカムゲイン
「インカムゲイン(income gain)」とは、事業用建物などの資産を所有することによって得られる収入(運用益)のことを指す。具体的には,株式・債券といった有価証券の配当や利子収入等のこと。これに対して、資産の値上がりによって得られる収入(売却益)を「キャピタル・ゲイン(capital gain)」、値下がりによって被る損失を 「キャピタル・ロス(capital loss)」という。
デューディリジェンス
「デューディリジェンス(Due diligence)」とは、適正評価手続きのことを言う。投資を行う際に、その投資対象(企業、金融商品や不動産など)が、本当に十分な投資価値を有しているか否か、またリスクがあるかなどを調査し、その価値を査定する作業のこと。

[コラム配信元より]
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