企業価値を最大化するためのCRE戦略(企業不動産戦略)

企業戦略としての
「CRE戦略(企業不動産戦略)」

2016.8.31

CRE戦略(企業不動産戦略)とは、『企業不動産について「企業価値向上」の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方を示すもの』と定義されています(2008年4月28日公表、国土交通省「CRE戦略を実践するためのガイドライン」より)。事業用地などのCREは、企業にとって必要不可欠な経営要素・資源であり、企業活動の基盤です。したがって、企業経営に不動産をどう位置付け活かすかは、一部の上場企業だけの課題ではなく、多くの企業にとって重要な経営戦略になり得ます。また、バブル経済崩壊後、J-REITなどの不動産投資ファンドを中心に我が国でも不動産証券化市場が創設され、減損会計の適用などを含む会計基準の国際化も相まって不動産リスクに対する認識に変化が生じてきました。経済のグローバル化、IT化・ネットワーク化はいよいよ進展し、土壌汚染や耐震問題、CSR(企業の社会的責任)など、現代的な命題も顕在化してきています。また、内部統制の必要性が法令上で規定されるなど、不動産を取り巻く環境が様々に変化しており、CRE戦略の重要性を認める論調が主流となってきています。

※国土交通省は、CRE戦略の普及・推進、案内、啓発の促進のために官民協力の下、参照用の文献として「CREを実践するためのガイドライン」「CREを実践するための手引き」を発表しています。(以下リンクをご参照ください http://tochi.mlit.go.jp/jitumu-jirei/cre-guideline

目次(もくじ)

企業戦略としての
「CRE戦略(企業不動産戦略)」

[1]CRE戦略こそ経営戦略の要

本社や支社・支店などを自社ビルとして所有・取得するか、あるいは賃貸オフィス・賃貸事務所を借りるか、という「企業不動産戦略(CRE 戦略)」は経営戦略の要ともいうべきものです。

不動産のコストは企業の財務状況や業績に大きな影響を与えうる要因のひとつ。企業は土地・建物や設備などファシリティを利用して企業活動を行っています。そして、そのファシリティコストにおける賃料(所有であれば物件代価)が占める額は、その他の企業資産や他のファシリティコスト(租税公課、保険料、減価償却費、水道光熱費、セキュリティ費、家具什器費、など)と比べて多額に上ります。このように企業にとって「不動産とどう付き合うか」は非常に大事なテーマであり、これに取り組むための戦略こそが、CRE 戦略なのです。

[2]企業経営におけるCRE戦略の重要性と背景

(1)IFRS(国際会計基準)への移行問題

グローバル化に伴う流れの中で、IFRSに国内の会計基準を収斂させようという動き(IFRSコンバージェンス)があります。
2002年、金融庁企業会計審議会は「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」を公表し、「固定資産の減損に係る会計基準」を確定。さらに、2009年6月、同審議会によって「我が国における国際会計基準の取扱いに関する意見書(中間報告)」が公表されました。その内容は「IFRSの強制適用の時期を2012年に判断し、その場合には2015年または2016年に適用開始」というものでした。
それまでは、あくまでも日本の会計基準をIFRSに徐々に近付けていくという「コンバージェンス」が議論の主題だったのですが、この中間報告が出されたことによって、IFRSそれ自体を日本の会計基準にするという「アドプション(強制適用)」のロードマップが示されることとなったのです。

これで日本もIFRSアドプションに向けて大きく舵を切ったかに見えましたが、その後アメリカでアドプションへの動きが後退したことにより、日本でも導入議論は一時停止の状態にあります(2011年6月、企業会計審議会での自見庄三郎金融担当大臣による、導入スケジュール見直し発言による)。

とはいえ、導入の動きが最終的に立ち消えたわけではないので動向を継続的に窺い続ける必要はあるでしょう。事実、CREの時価情報の開示が開始されており(企業会計基準委員会編集「企業会計基準適用指針第23号」)、加えて、資産除去債務の計上、棚卸資産(販売用不動産)の低価法適用なども相まって、低収益不動産・遊休資産などを売却しなくても、その含み損益やCREの公正価値(時価)等が財務諸表上に顕在化されるようになってきています。このように、企業の財務状況がステークホルダーの目に格段に触れやすくなったことで、経営指標(ROA:総資本利益率)改善の必要性がクローズアップされ、不動産収益によって企業経営にプラスのインパクトを与えるというCRE戦略に取り組む企業は増加傾向にあります。

(2)CRE戦略に求められる、環境や社会への配慮

近年、環境問題が地球規模で深刻化する中で求められているのは「活発な経済活動」と「持続的な資源の活用サイクル」が両立する社会のしくみ作りです。CRE戦略においても「エネルギー管理(省 エネルギー)」と「温室効果ガス抑制」への取り組みは年々その重要度を増しています。

「地球温暖化対策の推進に関する法律(温対法)」、「エネルギーの使用の合理化等に関する法律(省エネ法)」などの法令が改正されて以降、温室効果ガスの排出量やエネルギー使用量(原油換算値)に対する国への報告も義務化。その他、都道府県条例や東京都環境確保条例等もあり、エネルギー対策をはじめとした「環境リスク」に対する意識の向上、最新ニュースの迅速なキャッチアップ、取り組みの更新・高水準化が企業に求められています。

[3]CRE戦略の意義

CRE戦略の意義として以下のものが挙げられます。

[直接的な効果]
  • ①コスト削減
  • ②キャッシュ・イン・フロー(一定期間に流入するお金の流れ)の増加
  • ③経営におけるリスク管理=リスクマネジメント(企業リスクの軽減、除去、分散化)
  • ④顧客サービスの向上
  • ⑤コーポレート・ブランドの確立
[間接的な効果]
  • ⑥資金調達力アップ
  • ⑦経営の柔軟性・スピードの確保

また、社会的観点からも、企業がCRE戦略を行う意義は認められます。主要な点は、以下のとおりです。

  • ①土地の有効利用の促進(支援・サポート)
  • ②地域経済の再生に寄与
  • ③地価の安定

このように、企業活動だけでなく地域社会に対してもさまざまな効果をもたらしうるCRE戦略。今後の普及が切に期待されます。

[4]CRE戦略導入の目的

(1)企業価値の向上

CRE戦略が効果を発揮すれば、コスト削減や企業不動産の利用価値の向上が見込まれ、事業が将来的に生み出すキャッシュフローの量を上げることが期待できます。また、キャッシュフローを割り引く資本コスト(企業が資本を維持・調達するために要するコスト)も削減されます。この「キャッシュフローの増加」と「資本コストの削減」の相乗効果によって、事業価値の計算式上、企業価値は向上していくことになります。
さらに、収益性の低い不動産や遊休地などの「非事業用不動産」を売却しキャッシュを得て、それを収益性の高い事業に再投資することによって企業価値(※)を向上させていくということもCRE戦略における一手です。

※「企業価値」の概念には諸説あり、一義的に定義・説明することは困難だが、現在の主流の考え方は以下のとおりとなっている。
「企業価値」=「事業価値」+「非事業用資産」
「事業価値」とは、将来に渡って事業が生み出すキャッシュフローを、現在の価値に割り引いた「割引現在価値」のこと(「DCF法」に基づいて算出)。
一方、「非事業用資産」とは、遊休地、有価証券などの金融資産のこと。これは、キャッシュフロー(収益)を殆ど生み出していないため、時価で評価した額(鑑定評価額)をそのままあてる。

(2)社会的資本としての貢献

企業不動産は社会的資本(公共財)としての一面も持っています。そのため、企業不動産活用・再生を通して「企業の社会的責任(CSR)」を果たすことにもなるのです。このCSR的視点を欠いた企業は法的にペナルティを受けるだけでなく、ステークホルダー(利害関係者:取引先や消費者・顧客、投資家など)からの信頼を損ない社会的・経済的な損失、企業リスクを被ることにもなりかねません。CREマネジメントには、耐震、アスベスト、景観に対する配慮、環境保護に対する配慮(土壌汚染等への対応)、地域社会への貢献などの観点も必要となります。

(3)その他の目的

上に挙げた項目以外にも、CRE戦略には下記のような効果が見込まれています。

[事業再生・企業再生]

オフバランスや不動産M&A、組織再編、用途変更、税制上の優遇措置の利用などを織り込むことで、事業の負債を減らし収益の増加を目指します。

[事業承継問題]

親族経営における相続税問題は事業継続にも密接に結びつく問題です。納税資金調達の局面にもCRE戦略は有効で、ソリューション事例も報告されています。

[従業員満足の向上]

心地好いワーキングスペース、機能性豊かな職場環境を整備することで、従業員満足度を向上させ企業に対する貢献度を高めます。

以上のように、効果的なCRE戦略策定には前提として「経営者の意識変革」が求められます。CRE戦略は、企業の中長期的な競争優位性に資するものであり、また、社会という関係性の中での持続的な発展のためにこそ導入が検討されるべきものです。単にその時々の不動産市場の動向を窺いながら、保有する不動産価値を利用して短期的な利益を追求するといった近視眼的な発想で携わるべきものではないのです。

[5]内部統制環境の整備

CRE戦略を導入する際には、企業価値を向上させるとともに、不動産固有のリスクを未然に防ぎ、逐次モニタリングされ、その結果がしっかりとフィードバックされるような内部統制システムが確立されている必要があります。会社法や金商法の施行によって、一定規模の企業に内部統制システムの構築・整備・運用が法制化されました。内部統制システムのプロセスが全社内で遂行・維持されることは、企業の発展や収益拡大、損失予防のためにも不可欠です。

(1)内部統制とは

内部統制とは、企業の価値向上や収益拡大、損失予防、法令遵守等の目的を達成するために、予防・発見・是正の機能から成る企業内に整備すべき仕組み及びプロセスのことです。これが日々の業務に組み込まれ、業務に関わる全ての者によって理解・遂行されることが重要です。

具体的には、

  • ・社内ルール、規則の整備や業務のマニュアル化
  • ・社員教育システム、環境整備
  • ・充実したIR、財務・経理報告の不正防止 等々が含まれます。

企業が従来から自主的に構築し運用してきたはずの経営プロセスですが、国内外で企業の不祥事が続発し法制化される運びとなったのです(会社法第362条第4項第6号及び第5項)。

2001年の米国エンロン社による不正経理操作事件以降、利益一辺倒の考え方から健全な企業のあり方を問うコーポレート・ガバナンスの考え方が重要視されるようになったのは、利益を追求するあまり不正に走ることは結果的にはステークホルダーへの不利益に繋がりかねない、という認識が広がったからです。
コーポレートガバナンスは「株主-経営者間」における経営管理統制ですが、内部統制は「経営者-従業員間」における各種資産の管理統制であり、経営そのものとも言えます。つまり、健全な経営が成り立つにはどちらが欠けてもならず、コーポレート・ガバナンスのイノベーション実現には内部統制が欠かせないのです。しかし、内部統制には「4つの限界」が指摘されており、内部統制の限界を自覚し、不断の努力と適切な見直しをする事が必要です。

(2)内部統制に関する法規制

内部統制に関する主な法規制として、会社法と金融商品取引法があります。それぞれが義務付けるところは違うものの、目指すところは共通しているといえます。

(A)会社法における内部統制

内部統制システムの構築自体は、2006年に施行された会社法で新たに要求されたものではなく「業務執行者の善管注意義務の一部」として民法上で元々求められていたものであり、会社法で規定・明示されたのは、大会社の取締役会決議において内部統制システム整備と事業報告においてその内容の開示することまでに留まっています。内部統制システムの具体的内容については、各会社の取締役会の自由裁量に委ねられてはいるものの、その開示された情報をもとに企業はステークホルダーからの評価にさらされることになるため、自ずと業種ごとにデファクトスタンダードが形成されるものと思われます。

(B)金融商品取引法における内部統制

前提として、会社法は会社全体に対して適用される法律であり、会社法のいう内部統制の体制はコーポレートガバナンスの議論の延長線上にあるのに対して、金融商品取引法における内部統制は米国SOX法を踏まえて法制化された財務報告の信頼性の議論の上にあり、両者は全く別の制度です。

1990年代後半〜2000年前半にかけて、アメリカで多発したエンロン事件やワールドコム事件といった巨大企業の粉飾決算や不祥事を受けて米国SOX法が法制化され、日本でもその必要性の高さが認識されました。そこで、金商法において、全ての上場会社における内部統制の整備状況やそれが有効に機能しているかを評価した報告書と、有価証券報告書の提出ならびに公認会計士・監査法人による監査が義務付けられることとなりました(二重責任の原則)。

米国SOX法第404条を元として導入されたことから、金商法が規定した仕組みである「内部統制報告制度」は一般的にJ-SOX法と呼ばれ、2008年度から適用されています。法文上では、財務報告にかかる内部統制の整備運用状況について報告・監査を求めていますが、その実、内部統制の整備運用の促進剤としての働きを期待されています。
また、現在の内部統制の考え方の国際標準となっているCOSO(米国トレッドウェイ委員会組織委員会)モデルをベースとしており、それに拠れば内部統制とは「6つの基本的要素」から成り、「4つの目的」を達成するために全社内の人間が遂行するプロセスであるとされています。

(3)内部統制報告制度への対応

(A)内部統制報告とは

金商法の内部統制報告制度が直接対象としているのが、「財務報告の信頼性」です。内部統制報告書は、これに対する運用状況を経営者自らが評価した上で外部監査人の監査証明を経て発行される報告書のことで、事業年度ごとに内閣総理大臣に提出するものです。ちなみに、報告書の重要事項について虚偽記載や不提出の場合、5年以下の懲役または500万円以下の罰金、あるいは、その両方が課せられます。加えて、違反者が所属する法人に対しても5億円以下の罰金が課せられます。たとえ、内部統制が有効に働いていなくても表示に虚偽さえなければ罪にあたりませんが市場での信用失墜などリスクは増大するでしょう。

(B)全社的な内部統制と業務プロセスに係る内部統制

「全社的な内部統制」とは、財務報告全体に重要な影響を及ぼす内部統制のことです。これは、事業体全体を対象として遍く影響を及ぼすような内部統制を意味します。一方、「業務プロセスに係る内部統制」とは、販売や仕入など実務のプロセスに組み込まれて遂行される内部統制を指します。経営者は全社的な内部統制の評価結果を踏まえて、業務プロセスに係る内部統制を評価する責任がありますが「全社的な内部統制」と「業務プロセスに係る内部統制」は互いに影響し補完する関係にあるため、経営者は両方のバランスを熟慮し内部統制を評価することが求められています。

(4)ワークフロー

ワワークフローとは情報が円滑に受け渡しされるために流れ図(流れ作業図)等を用いて、業務の一連の手続きを明文化することです。内部統制の「6つの基本的要素」の一つに「ITへの対応・業務処理統制」があり、業務処理統制評価にITを活用したワークフローシステムを新規導入する事業体も増えてきています。しかし、紙ベースのワークフローをそのままIT化する前に業務自体を見直し、また、随時再考することで有用性が増します。内部統制のために新たなワークフローを作成したり特別な文書化等を行ったりする義務はなく、既存のCREマネジメントシステムを活用した業務フローで対応可能なケースが一般的です。

このページで登場する「CRE」用語紹介

CRE戦略
CRE(Corporate Real Estate:企業不動産)戦略。企業の事業継続に資する不動産(本社、工場、開発用地、社員用住宅、ショッピングセンター、物流倉庫、遊休地など)を“経営資源”として経営戦略に反映させ、不動産投資・資産運用の効率性をコントロールし最大限向上させていこうという考え方。また、その考え方に則った、準備・計画・運用の方策・施策の事。
高まる不動産有効活用(イノベーション)へのニーズに応えるかたちで、不動産戦略を立案し実行する実務者を養成するための「不動産戦略アドバイザー(APS)」という民間資格制度もできている。
また、CRE戦略の概要については、国土交通省以外に日経(日本経済新聞社)によるものがあり「(CRE戦略とは)長期的・全社的な経営戦略の視点に立って、企業価値最大化を目指し、その他経営資源と共に企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」と定義している。
※2009年出版「CRE戦略 ※2009年出版「CRE戦略 企業不動産を活かす経営」(「企業と不動産」プロジェクト編)より
また、同書では組織の体系や情報システム、ツール等を最適化し、CREが効率的に運用されるよう、作業管理の合理化や手段の適切化を促す「CREマネジメント」も大切である、とメッセージを送っている。
CRE関連の企業リスク
コンプライアンス・リスク(建築・設計の法令違反等)、価格変動リスク、環境リスク(土壌汚染、温室効果ガス、アスベスト、PCB等)、オペレーショナル・リスク、カントリーリスク(海外不動産)等を指す。
ファシリティ
施設、設備、建物などの固定的な物的資産の総称。なお、ファシリティマネジメントとはアメリカ発祥の新しい経営管理方式で「企業・団体等が保有又は使用する全施設資産及びそれらの利用環境を経営戦略的視点から総合的かつ統括的に企画、管理、活用する経営活動」と定義づけられている。(出典:公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会)
経営戦略
経営戦略とは、企業が持続的な優位性を確立するための土台となる考え方。また、「経営理念・ポリシー(ミッションステートメント)」、「経営ビジョン」を達成するために第一に策定されるべき基本方針。具体的には「経営ビジョン達成の為にどのマーケットをターゲットにしてどんな製品やサービスを提供するか。どのように経営資源の配分を行うのか」といった、目標達成のための「経営手法の方向づけ・方策」のことを指す。目的や策定レベルに応じて①全社戦略/②事業戦略・競争戦略/③機能別戦略/④その他戦略、などに分類できる。
※①企業全体、企業グループ全体に関わる、ビジョン(将来像)を実現するための戦略。事業の取捨選択、事業間における経営資源の配分などを計画。
②個々の事業単位においての優位性の構築、維持に関わる戦略。
③それぞれの機能ごとに策定される戦略。生産戦略・マーケティング戦略・財務戦略・人事戦略・営業戦略など。
④ある特定の方針や目的を実現するために策定される計画、戦略。成長戦略・顧客獲得戦略・知的財産戦略・IT戦略・技術戦略など。
DCF法
Discounted Cash Flow Method、割引キャッシュフロー法。収益資産の価値を評価する方法のひとつ。ある収益資産を将来にわたって持ち続けたときに、それが生み出すキャッシュフローの「割引現在価値」を元に、その資産の理論価格を算出する方法。

「CREコラム」参考データ

所有・利用する不動産に関する基礎的な情報の管理方法

・一元的にほぼ電子化して管理している(検索可能):8.2%
・一元的にほぼ紙ベースにより管理している:63.5%
・部署単位またはそれ以下の単位で、ほぼ電子化して管理している:1.7%
・部署単位またはそれ以下の単位で、ほぼ紙ベースにより管理している:10.0%
・電子化による管理と紙ベースによる管理が、部局単位またはそれ以下の単位で異なる:4.0%
・その他:12.7%
(出所/国土交通省「土地所有・利用状況に関する企業行動調査[2010年度]」に拠る)

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